Conseil fiscal

Les personnes qui donnent en location des locaux meublés sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, elles sont également en principe assujetties à la taxe professionnelle. En  revanche, sauf exception, elles sont exonérées e TVA.
Si, en matière fiscale, la distinction entre loueur professionnel ou non-professionnel présente un réel intérêt, il importe peu que le bailleur soit propriétaire ou simple locataire du local considéré.
Sur le plan fisc&al, la location en meublé est une activité commerciale, si elle est pratiquée par une SCI, la société sera automatiquement soumise à l’IS.

A -Principe de la taxation des bénéfices
Certaines locations en meublé bénéficient d’une exonération :

1. Location d’une ou plusieurs pièces de l’habitation principale du loueur à condition que le loyer annuel au M² ne dépasse pas un seuil fixé chaque année (en 2005-155€ en IDF ou 112€ en province). Cette exonération ne s’applique pas si les chambres meublées sont séparées de l’appartement du contribuable et qu’on accède par les parties communes de l’immeuble.
2. La location en meublé à des personnes n’y élisant pas leur domicilie (chambres d’hôtes notamment) si le loyer annuel ne dépasse pas 760€ (5000 Frs)

Les bénéfices sont soit, taxés au réel soit, au titre de la micro entreprise.

1 - La micro entreprise
Les loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 76 300 € (avec une tolérance de 10% en cas de dépassement la première année) sont automatiquement placé sous le régime de la micro entreprise.
Ils peuvent opter pour le régime du réel. Cette option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre du laquelle ils souhaitent se placer sous ce régime. L’option est valable 5 ans et se renouvelle par tacite reconduction de 5ans en 5ans. En cas d’abaissement des chiffres d’affaires, l’exploitant est admis au bénéfice de la micro dès le 1er janvier de l’année au cours de laquelle son chiffre d’affaires est devenu inférieur à ces limites.  
Ces bailleurs sont dispensés d’obligations comptables et d’obligation déclarative. Si le chiffre d’affaires annuel n’est pas supérieur à 18 294 € (120 000 Frs) seul un livre des recettes est exigé sinon, il convient d’enregistrer au jour le jour les dépenses payées en fin d’exercice un relevé des recettes encaissées et des dépenses payées, des dettes financières, des immobilisations et des stocks évalués de manière simplifiée.

Avantage de la Micro entreprise :

1. Plus de comptabilité à tenir. L’ordonnance du 18 septembre 2000 a modifié les obligations comptables des personnes physiques soumises au régime des micros entreprises. Toutefois, si le chiffre d’affaire est supérieur à 120 000 Frs (18 300 €) le bailleur doit respecter les obligations comptables qui incombait avant 1999 aux commerçants ayant opté pour le forfait.
2. Déclaration du chiffre d’affaires brut directement sur la déclaration de revenus N°2042
3. Le bénéfice imposable est calculé par l’administration fiscal en appliquant un abattement forfaitaire de 72% (à partir des revenus 2002, auparavant 70%).

A noter que le loueur facture des prestations de services autres que le logement, le plafond de chiffres d’affaire est de 27 000 € et les prestations de services sont plafonnées à 27 000 €.
Pour les loueurs en meublé réalisant du bénéfice, le régime de la micro entreprise est très intéressant.

2 - La taxation au réel simplifié    
Il  s’agit généralement d’une taxation au réel simplifié, sauf sir le chiffre d’affaires annuel dépasse 76 300 €.
Comme pour toute taxation aux BIC, la taxation au réel présente les caractéristiques suivantes :

1. Le loueur doit tenir une comptabilité commerciale.
2. Déclarer ses revenus sur la déclaration N°2031 et y annexer :
   1.  
      1. Un bilan
      2. Un compte de résultats
      3. Un tableau d’amortissement des immobilisations
      4. Un relevé de provision

Les recettes sont des loyers et les charges encaissées ou non puisque l’on se trouve en matière de comptabilité commerciale.
Les charges sont déductibles au réel sans application d’un abattement forfaitaire. Les charges déductibles sont donc les mêmes que pour les revenus fonciers, en particulier les travaux d’amélioration mais, en plus, les frais de notaire sont déductibles ainsi que les frais de gestion, les assurances, la taxe professionnelle. Sont en particulier déductible les frais de transport et d’hébergement du bailleur se rendant, par exemple, à une assemblée générale de copropriétaires, les frais de recherche des locataires.

Amortissement des locaux loués
Le loueur va pouvoir amortir le bien immobilier et les meubles. Il ne peut pas amortir le terrain. L’amortissement répond à des règles très précises.
Les immeubles loués en meublés sont amortissables à un taux généralement fixé à 2% par an pour les immeubles neufs, 3% pour les immeubles anciens  et 10 à 20 % pour les meubles.

3 - La taxation au réel
Le régime du bénéfice réel normal qui impose au redevable de tenir une comptabilité complète lui permettant de justifier le résultat déclaré et répandant aux prescriptions contenues sans le code de commerce, la loi sur les sociétés commerciales et le plan comptable révisé. Location soumises à ce régime : celles dont le chiffre d’affaires (hors taxe) dépasse 763 000 € (5 000 000 Frs). Les bailleurs soumis aux autres régimes peuvent opter pour la taxation au réel.

4 - Le cas des SCI
Il existe une incompatibilité entre le statut des SCI et la fiscalité des meublés. En pratique, si le propriétaire d’une location saisonnière est une SCI, elle pourra être considérée comme ayant opté pour l’imposition à l’impôt  des sociétés.

5 - La fiscalité des non-résidents
La taxation est forfaitaire. La déclaration s’effectue auprès des services fiscaux – 9 rue d’Uzès – 75084 0ARIS cedex 02 (art 23 ter ann.IV du CGI).

B - Distinction entre les loueurs
1 - Le loueur en meublé professionnel
Est considéré comme tel, le bailleur :

1. Qui retire de cette activité au moins 23 000 € par an (150 000 frs), ou plus de 50% se ses revenus professionnels incluant les revenus de la location en meublé. Il s’agit des loueurs courus sur l’année toutes taxes comprises. En cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année, la limite de 23 000 € se calcule au prorata temporis en fonction du nombre des jours d’exercice en cours d’année. Lorsque l’activité est réalisé au sein d’une société de personnes, le seuil de 23 000 € est calculé en fonction de la quote part des droits sociaux de chacun des associés.
2. Qui est inscrit au RCS en cette qualité. Il arrive que les greffiers des tribunaux de commerce refusent l’immatriculation en raison du caractère civil de la location en meublé sur le plan juridique. Dans ce cas, il suffit de produire à l’administration fiscale une attestation du greffier indiquant le motif u refus d’immatriculation.

Le loueur en meublé professionnel a bine entendu intérêt à être taxé au réel (simplifié) et non au régime de la micro entreprise, puisque toutes les charges sont déductibles au réel et que le déficit est intégralement reportable sur le revenu global.
Le loueur en meublé professionnel est exonéré de plus values immobilières sous deux conditions

1. Recettes annuelles inférieurs à 250 000 €
2. L’activité est exercée depuis au moins 5 ans. L’article 151 septies du CGI vise l’activité mais le Conseil d’Etat a interprété cet article de manière très restrictive en exigeant la détention du bien depuis au moins 5 ans. Il faut être prudent sur ce point.

2 - Le loueur en meublé non professionnel
C’est le bailleur qui, soit n’est pas inscrit au RCG, soit retire de ses locations moins de 23 000 € par an.
Ce bailleur peut opter pour le réel s’il est déficitaire mais, dans ce cas, les déficits ne sont pas reportables sur les revenus globaux et les plus values sont imposables au titre des plus values immobilières. En effet, l’article 156-I du Code général des impôts, dans la rédaction applicable à patir de 1982, limite la possibilité de report sur le revenu global des déficits résultant de la location de locaux meubles aux loueurs professionnels.
Toutefois, ces déficits peuvent désormais être imputés sur la généralité des BIC non professionnels de la même année et des 5 années suivantes, mêmes s’il s’agit de résultats d’activités étrangères à la location meublée.
En revanches, toutes les autres règles de la location en meublé au réel s’appliquent.
Sinon, le bailleur peut adhérer à un centre de gestion agrée, ce qui lui permettra de bénéfice d’un abattement de 20% sur les bénéfices imposables dans la limite fixée chaque année par la loi.